Mietpreisbremse prüfen
Mietpreisbremse prüfen: Zulässige Miete für dein Bundesland sofort ermitteln
Hinweis: Die Ergebnisse sind unverbindliche Berechnungen und ersetzen keine professionelle Finanzberatung.
Mietpreisbremse-Rechner
Mietpreisbremse prüfen: Max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete berechnen
Aus dem Mietspiegel Ihrer Stadt
💡 Wie hoch darf die Miete laut Mietpreisbremse sein?
Die häufigste Frage – klar beantwortet.
Kurz & klar
Zulässige Miete = ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10 (maximal 10 % Aufschlag). Liegt die Vergleichsmiete bei 10 €/m², darf die neue Miete höchstens 11 €/m² betragen — sofern die Mietpreisbremse in der Region gilt.
Beispiel: 65 m² Wohnung
- Vergleichsmiete: 10 €/m²
- Zulässig: 11 €/m²
- Max. Miete: 715 €
Wichtige Ausnahmen
- Neubauten (Erstbezug ab 1.10.2014)
- Umfassend modernisierte Wohnungen
- Vormiete bereits über dem Grenzwert
Zulässige Miete nach Vergleichsmiete – Beispiele
Die Mietpreisbremse begrenzt die Neuvertragsmiete auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, die üblicherweise dem örtlichen Mietspiegel entnommen wird. Diese Tabelle zeigt Beispielrechnungen für verschiedene Wohnungsgrößen.
| Wohnfläche | Vergleichsmiete/m² | Zulässig/m² (+10 %) | Max. Gesamtmiete |
|---|---|---|---|
| 45 m² | 9 € | 9,90 € | 445,50 € |
| 65 m² | 10 € | 11,00 € | 715,00 € |
| 80 m² | 12 € | 13,20 € | 1.056,00 € |
| 100 m² | 14 € | 15,40 € | 1.540,00 € |
Die rechtliche Grundlage: § 556d BGB im Detail
Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt und ist in den §§ 556d bis 556g des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Der Kerngedanke: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die bei Abschluss eines Mietvertrags vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Ob ein Gebiet als „angespannt" gilt, legen die Bundesländer per Rechtsverordnung fest – meist auf Basis von Kriterien wie Bevölkerungswachstum, Leerstandsquote und Mietpreisentwicklung.
Von der Regel gibt es drei zentrale Ausnahmen, die Vermieter häufig nutzen:
- Neubauten (§ 556f BGB): Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig wurden, unterliegen keiner Mietpreisbremse – unabhängig vom Baujahr des Gebäudes selbst, wenn es sich um eine neu geschaffene Wohneinheit handelt.
- Umfassende Modernisierung: Wurde die Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert (in der Regel mit einem Aufwand vergleichbar einem Neubau), greift die Mietpreisbremse ebenfalls nicht.
- Bestandsschutz bei hoher Vormiete (§ 556e BGB): Lag die Miete des Vormieters bereits über der zulässigen Grenze, darf der Vermieter diese Vormiete auch beim neuen Mietvertrag verlangen, selbst wenn sie über 110 % der Vergleichsmiete liegt.
Diese Ausnahmen sind der Hauptgrund, warum die Mietpreisbremse in der Praxis seltener greift, als viele Mieter annehmen. Ein rechnerischer Check ersetzt daher nicht die Prüfung, ob im konkreten Fall überhaupt eine Ausnahme vorliegt.
Wann sich eine Prüfung der Mietpreisbremse besonders lohnt
Vor Vertragsunterschrift
Bereits vor Abschluss des Mietvertrags prüfen, ob die geforderte Miete plausibel im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Bei ungewöhnlich hoher Neuvertragsmiete
Wenn die neue Miete deutlich über vergleichbaren Wohnungen im selben Viertel liegt, kann eine Prüfung erste Anhaltspunkte für einen möglichen Verstoß liefern.
Nach einem Vermieterwechsel
Neue Eigentümer erhöhen die Miete bei Wiedervermietung mitunter deutlicher als der bisherige Vermieter – ein guter Anlass für einen Check der zulässigen Obergrenze.
Bei WG-Zimmern und möblierten Wohnungen
Auch hier gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich, wird aber häufig übersehen oder durch überhöhte Möblierungszuschläge umgangen.
Vor einer Rüge gegenüber dem Vermieter
Bevor eine schriftliche Rüge verschickt wird, hilft eine überschlägige Berechnung, die eigene Position realistisch einzuschätzen.
Beim Vergleich mehrerer Wohnungsangebote
Wer zwischen mehreren Wohnungen wählt, kann die jeweils zulässige Höchstmiete als zusätzliches Entscheidungskriterium heranziehen.
So gehst du bei überhöhter Miete vor
- 1
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Meist aus dem örtlichen Mietspiegel der Gemeinde oder Stadt, teilweise auch über Mietdatenbanken einsehbar.
- 2
Zulässige Miete berechnen
Vergleichsmiete × 1,10 ergibt die gesetzlich zulässige Höchstmiete für die Wohnung.
- 3
Differenz zur tatsächlichen Miete prüfen
Liegt die vereinbarte Miete darüber, kann ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegen.
- 4
Schriftliche Rüge einreichen
Erst nach schriftlicher Rüge gegenüber dem Vermieter muss die überhöhte Miete ab dem Folgemonat zurückerstattet werden.
Häufige Fragen zur Mietpreisbremse
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Miete bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt in Städten und Regionen, die von der jeweiligen Landesregierung per Verordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nur in Bundesländern bzw. Gemeinden, für die eine entsprechende Landesverordnung erlassen wurde. In vielen Großstädten und Ballungsräumen wie Berlin, München, Hamburg, Köln oder Frankfurt ist sie aktiv, in ländlichen Regionen mit entspanntem Wohnungsmarkt oft nicht. Ob die eigene Gemeinde betroffen ist, teilt das zuständige Landesministerium für Bauen/Wohnen mit.
Welche Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen?
Ausnahmen gelten für: Neubauten mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 (§ 556f BGB), umfassend modernisierte Wohnungen (mit erheblichem Modernisierungsaufwand) sowie Wohnungen, bei denen die Vormiete bereits über dem Grenzwert lag (Bestandsschutz nach § 556e BGB). In diesen Fällen darf die neue Miete auch über 110 % der Vergleichsmiete liegen.
Wie mache ich Ansprüche aus der Mietpreisbremse geltend?
Ein Verstoß muss schriftlich gegenüber dem Vermieter gerügt werden (§ 556g Abs. 2 BGB). Erst nach dieser Rüge muss der Vermieter zu viel gezahlte Miete ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Rüge zurückzahlen. Für Zeiträume vor der Rüge besteht in der Regel kein Rückforderungsanspruch – eine frühzeitige Rüge lohnt sich also finanziell.
Wie berechnet man die zulässige Miete nach Mietpreisbremse?
Zulässige Miete = ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10. Liegt die Vergleichsmiete bei 10 €/m², beträgt die zulässige Nettokaltmiete maximal 11 €/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich meist aus dem örtlichen Mietspiegel der Gemeinde oder aus vergleichbaren Wohnungen in der Umgebung.
Was passiert, wenn der Vermieter mehr verlangt als erlaubt?
Der Mieter kann die überhöhte Miete zurückfordern, sobald die Rüge wirksam erklärt wurde. Ohne Rüge gilt die vereinbarte Miete zunächst als bindend – die Mietpreisbremse wirkt nicht automatisch von selbst, sondern muss aktiv geltend gemacht werden.
Muss der Vermieter die Vormiete offenlegen?
Ja, seit einer Gesetzesverschärfung 2019 muss der Vermieter unaufgefordert Auskunft über bestimmte Ausnahmetatbestände geben, etwa wenn er sich auf eine höhere Vormiete oder eine Modernisierung beruft. Unterlässt er diese Auskunft, kann er sich zunächst nicht auf die Ausnahme berufen und muss ggf. zu viel gezahlte Miete erstatten.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen und WG-Zimmer?
Grundsätzlich ja, die Mietpreisbremse gilt auch für möblierten Wohnraum und Einzelzimmer in Wohngemeinschaften, sofern die jeweilige Region als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist. Bei Möblierung darf ein angemessener Möblierungszuschlag zusätzlich zur zulässigen Miete berechnet werden.
Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze?
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) betrifft die Miethöhe bei Neuvermietung. Die Kappungsgrenze (§ 558 BGB) begrenzt dagegen, wie stark die Miete bei einer laufenden Mieterhöhung innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses steigen darf – üblicherweise maximal 20 % (in angespannten Märkten 15 %) innerhalb von drei Jahren.
Rechtsgrundlagen & Quellen
Die Mietpreisbremse ist in den §§ 556d bis 556g BGB geregelt. Ob sie in einer bestimmten Gemeinde gilt, bestimmt die jeweilige Landesverordnung – im Zweifel gibt das zuständige Landesministerium oder ein Mieterverein verbindlich Auskunft.
- § 556d BGB – Zulässige Miete bei Mietbeginn (Mietpreisbremse) — Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de
- § 556e und § 556f BGB – Ausnahmen (Vormiete, Neubau) — Bestandsschutz und Neubau-Ausnahme
- Deutscher Mieterbund – Mietpreisbremse — Praxiserläuterung und Vorgehen bei Verstößen
Ob die Mietpreisbremse für eine konkrete Wohnung greift, hängt von der Landesverordnung der jeweiligen Gemeinde und möglichen Ausnahmetatbeständen ab. Für eine rechtsverbindliche Einschätzung im Einzelfall empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht. Wie unsere Inhalte entstehen, kannst du auf der Seite Redaktion & Autor nachlesen.