Kaufen oder Mieten 2026: Ein ehrlicher Vergleich
Wohneigentum ist nicht immer die bessere Wahl. Wann sich kaufen lohnt, welche Kosten viele unterschätzen und wann Mieten + Investieren überlegen ist.
Inhalt
- 1.Die wichtigste Kennzahl: Preis-Miete-Verhältnis
- 2.Versteckte Kaufnebenkosten
- 3.Wann sich Kaufen lohnt
- 4.Die oft übersehene Alternative: Mieten + Investieren
Die wichtigste Kennzahl: Preis-Miete-Verhältnis
Das Preis-Miete-Verhältnis (PMV) zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. PMV = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Unter 20 gilt als günstig zum Kaufen, 20–30 ist neutral, über 30 deutet auf überteuerten Markt hin. In München liegt das PMV 2026 bei ca. 35–45 – also ist Mieten dort oft ökonomisch günstiger.
Versteckte Kaufnebenkosten
| Kostenart | Höhe (ca.) | Einmalig/laufend |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % je nach Bundesland | Einmalig |
| Notarkosten | ca. 1,5–2 % des Kaufpreises | Einmalig |
| Maklerprovision | 2,38–3,57 % (geteilt seit 2020) | Einmalig |
| Instandhaltungsrücklage | 1–2 € pro m² pro Monat | Laufend |
| Grundsteuer | je nach Gemeinde ca. 500–2.000 €/Jahr | Laufend |
Wann sich Kaufen lohnt
- PMV unter 20: Kaufpreis ist im Verhältnis zur Miete günstig
- Langer Zeithorizont (mind. 10–15 Jahre): Kaufnebenkosten amortisieren sich erst über Zeit
- Ausreichend Eigenkapital (mind. 20–30 %): Weniger Zinslast, bessere Konditionen
- Stabilität: Kein häufiger Ortswechsel geplant (Job, Familie)
- Psychologischer Wert: Eigenheim als Lebensziel hat immer einen Wert, der sich nicht quantifizieren lässt
Die oft übersehene Alternative: Mieten + Investieren
Wer in einer teuren Stadt mietet und das gesparte Eigenkapital in ETFs anlegt, kann langfristig ähnlich oder besser abschneiden als ein Eigenheimbesitzer. Bei einem ETF-Durchschnitt von 7–8 % p.a. und einem PMV von 35+ ist dies in vielen deutschen Metropolen rechnerisch überlegen.
Tipp
Mietpreisbremse nutzen: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Viele Vermieter ignorieren dies – der Mietspiegel deiner Stadt zeigt, ob deine Miete legal ist.
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