Hauskauf-Nebenkosten: Was wirklich auf Käufer zukommt
Kaufpreis ist nicht alles – wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt oft 10–15 % zusätzlich. Welche Kosten entstehen, was davon Pflicht ist und was man vermeiden kann.
Inhalt
- 1.Überblick: Die Nebenkosten beim Hauskauf
- 2.Grunderwerbsteuer nach Bundesland
- 3.Was ist der Notar und was macht er?
- 4.Maklercourtage seit 2020
- 5.Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
Überblick: Die Nebenkosten beim Hauskauf
| Kostenart | Höhe | Pflicht? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je Bundesland) | Ja |
| Notarkosten | ca. 1–1,5 % | Ja |
| Grundbucheintragung | ca. 0,5 % | Ja |
| Maklerprovision | 3,57 % je Seite (max.) | Nein (falls kein Makler) |
| Gutachter | 300–1.500 € | Nein (empfohlen) |
| Renovierung/Umbau | individuell | Nein |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
| Bundesland | Steuersatz | Beispiel bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 18.000 € |
| Baden-Württemberg, Hessen u.a. | 5,0 % | 20.000 € |
| Berlin, Hessen, Sachsen-Anhalt | 6,0 % | 24.000 € |
| Nordrhein-Westfalen, Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
Was ist der Notar und was macht er?
In Deutschland ist ein Notarvertrag beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, veranlasst die Grundbuchumschreibung und stellt sicher, dass beide Seiten abgesichert sind. Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt (Gerichts- und Notarkostengesetz) – verhandeln ist nicht möglich.
Maklercourtage seit 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip beim Wohnimmobilienkauf: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. In der Praxis wird die Provision (üblicherweise 3,57 % inkl. MwSt. je Seite) oft geteilt. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € wären das 17.850 € pro Seite – also ein erheblicher Betrag.
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
Faustregel: Mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, plus die kompletten Nebenkosten (10–15 %). Bei 400.000 € Kaufpreis also mindestens 80.000 € Eigenkapital + 40.000–60.000 € Nebenkosten = 120.000–140.000 € liquide Mittel. Weniger Eigenkapital ist möglich, erhöht aber Zinssatz und monatliche Rate erheblich.
Tipp
Nebenkosten sind nicht finanzierbar – Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis, nicht die Erwerbsnebenkosten. Das Geld für Grunderwerbsteuer, Notar und ggf. Makler muss als Eigenkapital vorhanden sein.
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